En matière d’urbanisme, un mécanisme suscite de nombreuses interrogations : la préemption. Des sueurs froides pour ceux qui craignent que leur projet soit anéanti par l’intervention implacable de la ville. Des incompréhensions pour ceux qui ne comprennent pas que la Ville l’utilise comme solution magique. Qu’est-ce que ce dispositif légal ?
EPFL-D
L’Etablissement Public Foncier Local du Dauphiné est un établissement public, dirigé par des élus locaux. Depuis 2021, c’est Laurent Amadieu qui le préside.
En quelques mots, il gère la dimension foncière de projets d’aménagement des collectivités. Pour une présentation détaillée, suivez ce lien.
Pourquoi ?
Pour répondre à un intérêt public.
Les principes qui régissent la préemption se fondent sur l’aménagement du territoire. Au préalable, il est nécessaire qu’il existe un projet d’intérêt public nécessitant l’acquisition de biens ou terrains. Il faut ensuite que ces lots soient mis en vente par leur propriétaires.
Dans le cadre de la vente, la collectivité est alors considérée comme prioritaire.
Comment ?
Par obligation de vendre à la collectivité.
Une préemption a lieu au moment d’une mutation. C’est à dire lorsqu’un propriétaire vend son bien à un autre. La collectivité déclenche le mécanisme et vient se placer au milieu. Le vendeur est alors obligé de vendre à la collectivité, représentée par l’EPFL-D.
Ce mécanisme est différent de celui de l’expropriation, qui permet par exemple de forcer un propriétaire à vendre tout ou partie de son terrain pour construire une ligne de tram par exemple.
EPFL-D ou collectivité, qui devient propriétaire ?
L’EPFL-D est le premier propriétaire.
La préemption est effectuée par l’EPFL-D qui devient propriétaire du bien. On parle alors de « portage EPFL ». Le temps que la collectivité finalise son projet, le bien est sécurisé. Le portage peut durer plusieurs années, par exemple lorsqu’il faut attendre que d’autres parcelles attenantes soient également préemptées ou qu’un projet d’envergure soit construit.
Les biens ne sont pas mis en friche pendant ce temps. C’est le rôle de l’EPFL-D de les faire vivre. Par exemple en le louant ou en l’utilisant comme solution temporaire.
Lorsque la collectivité a finalisé sont projet, elle rachète le terrain à l’EPFL-D qui ajoute au coût du terrain les frais de portage, minimisés si elle a réussi à valoriser le bien pendant le portage.
Pourquoi ne pas l'utiliser plus souvent pour bloquer les projets immobiliers ?
Parce que la Justice fait son boulot
En effet, une préemption est prononcée par un juge. Elle doit alors être argumentée et surtout justifiée. A la collectivité de démontrer le prééminence de l’intérêt public sur l’intérêt particulier. Convaincre un juge de contourner la loi n’est pas l’exercice le plus simple.
Il faut également convaincre l’EPFL-D de la viabilité de l’opération. C’est lui qui va devenir propriétaire du bien et qui devra le gérer le temps du projet. Le dossier doit également être convaincant.
Enfin, la collectivité doit aussi bien maîtriser les conséquences de ce dispositif et anticiper les besoins à moyen et long terme.